Inventarisatie van leegstaande woningen en gebouwen en indicaties ter bepaling van leegstand - Gemeentelijke heffing op leegstaande woningen en gebouwen

Een leegstaand gebouw of een leegstaande woning wordt opgenomen in het leegstandsregister aan de hand van een genummerde administratieve akte, waarbij één of meerdere foto's en een beschrijvend verslag, met vermelding van de indicaties die de leegstand staven, gevoegd worden. De datum van de administratieve akte geldt als de datum van de vaststelling van de leegstand en geldt als opnamedatum. De zakelijk gerechtigde (en zijn eventuele bewindvoerder) wordt per beveiligde zending in kennis gesteld van deze vaststelling.

Inleidende begrippen - Voor de toepassing van dit reglement wordt verstaan onder:

  1. Intergemeentelijke administratieve eenheid: het orgaan dat door de gemeenteraad wordt belast met de opmaak, de opbouw, het beheer en de actualisering van het leegstandsregister, hierna Woonwijzer Midden-Brabant genoemd.
  2. Administratieve akte: genummerd document dat inventarisatiedatum, kadastrale gegevens van het leegstaande pand, de zakelijke gerechtigden, de beslissing tot opname in het leegstandsregister en de beroepsmogelijkheid tegen de opname in het leegstandsregister omvat.
  3. Beveiligde zending: één van de hiernavolgende betekeningswijzen
    1. Een aangetekend schrijven
    2. Een afgifte tegen ontvangstbewijs
    3. Elke andere door de Vlaamse Regering toegelaten betekeningswijze waarbij de datum van kennisgeving met zekerheid kan worden vastgesteld.
  4. Gebouw: elk bebouwd onroerend goed, dat zowel het hoofdgebouw als de bijgebouwen omvat, met uitsluiting van bedrijfsruimten, vermeld in artikel 2, 1°, van het decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten.
  5. Eengezinswoning: elk onroerend goed of het deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van één gezin of één alleenstaande, waarin zich geen andere woningen bevinden.
  6. Pand: een gebouw of een woning.
  7. Bedrijfsruimten: de verzameling van alle percelen waarop zich minstens één bedrijfsgebouw bevindt, als één geheel te beschouwen en waar een economische activiteit heeft plaatsgevonden of plaatsvindt. Deze verzameling heeft een minimale oppervlakte van 5 aren. Uitgesloten is de bedrijfsruimte waarin de woning van de eigenaar een niet afsplitsbaar onderdeel uitmaakt van het bedrijfsgebouw en dat nog effectief benut wordt als verblijfplaats.
  8. Kamer: woning waarin één of meer van de volgende voorzieningen ontbreken: WC, bad of douche, kookgelegenheid en waarvan de bewoners voor deze voorzieningen afhankelijk zijn van de gemeenschappelijke ruimten in of aansluitend bij het gebouw waarvan de woning deel uitmaakt.
  9. Inventarisatiedatum: de datum waarop het gebouw en/of de woning en/of de kamer op de inventaris wordt opgenomen.
  10. Leegstaand gebouw: een gebouw waarvan meer dan de helft van de totale vloeroppervlakte niet overeenkomstig de functie van het gebouw wordt aangewend gedurende een periode van ten minste twaalf opeenvolgende maanden. Hierbij wordt geen rekening gehouden met woningen die deel uitmaken van het gebouw.
  11. Leegstaande woning: een woning die gedurende een periode van ten minste twaalf opeenvolgende maanden niet aangewend wordt in overeenstemming met hetzij de woonfunctie, hetzij elk andere door de Vlaamse Regering omschreven functie die een effectief en niet-occasioneel gebruik van de woning met zich mee brengt.
  12. Leegstaande kamer: een kamer die gedurende een termijn van 12 opeenvolgende maanden niet aangewend wordt in overeenstemming met de woonfunctie of in overeenstemming met een andere door de Vlaamse Regering vastgestelde functie die een effectief niet-occasioneel gebruik met zich meebrengt.
  13. Functie van het gebouw: indien de functie niet blijkt uit een vergunning of melding, wordt deze functie afgeleid uit het gewoonlijk gebruik van het gebouw voorafgaand aan het vermoeden van leegstand.
    1. Functie die overeenkomt met een voor het gebouw of voor gedeelten daarvan afgeleverde of gedane stedenbouwkundige vergunning,
    2. Functie die overeenkomt met een melding in de zin van artikel 94 van het decreet Ruimtelijke Ordening,
    3. Functie die overeenkomt met een milieuvergunning of melding in de zin van het decreet van 28 juni 1985 betreffende de milieuvergunning.
  14. Zakelijk gerechtigde: de houder van een van de volgende zakelijke rechten:
      1. De volle eigendom;
      2. Het recht van opstal of van erfpacht;
      3. Het vruchtgebruik;
  15. Leegstandsregister: het gemeentelijk register van leegstaande woningen en gebouwen dat opgemaakt wordt als een digitaal bestand, conform de technische richtlijnen van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerende Erfgoed, vermeld in o.a. artikel 2.2.6 van het decreet Grond- en pandenbeleid.
  16. Belastbare periode: iedere periode van 12 opeenvolgende maanden van opname in het leegstandsregister. De belasting is voor het eerst verschuldigd vanaf het ogenblik dat een gebouw of woning gedurende twaalf opeenvolgende maanden is opgenomen in het gemeentelijk leegstandsregister. Zolang het leegstaande gebouw of de leegstaande woning niet uit het leegstandsregister is geschrapt overeenkomstig artikel 2.2.8 van het decreet Grond- en Pandenbeleid, is de belasting van het aanslagjaar verschuldigd op het ogenblik dat een nieuwe termijn van twaalf maanden verstrijkt.

 

Voor wie

§1. De belasting is verschuldigd door de zakelijk gerechtigde van het leegstaande gebouw of de leegstaande woning vanaf het ogenblik dat die woning of dat gebouw gedurende twaalf opeenvolgende maanden is opgenomen in het gemeentelijk leegstandsregister. Zolang het leegstaand gebouw of de leegstaande woning niet uit het leegstandsregister is geschrapt, is de belasting van het aanslagjaar verschuldigd op het ogenblik dat een nieuwe termijn van 12 maanden verstrijkt. Ingeval er een zakelijk recht bestaat, is de belasting verschuldigd door de houder van dat recht op het ogenblik dat de belasting van het aanslagjaar verschuldigd wordt.

§2. Indien er meerdere zakelijk gerechtigden zijn, zijn deze allen hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de totale belastingschuld. Indien geen aangifte wordt gedaan van de eigendomsverdeling, kan iedere mede-eigenaar worden aangesproken voor de volledige belasting.

§3. De overdrager van het zakelijk recht (bijvoorbeeld bij een verkoop) moet de verkrijger ervan in kennis stellen dat het goed is opgenomen in het leegstandsregister. Tevens moet hij per aangetekend schrijven een kopie van de notariële akte bezorgen aan de gemeente, binnen twee maanden na het verlijden van de notariële akte.

Deze kopie bevat minstens de volgende gegevens:

  • naam en adres van de verkrijger van het zakelijk recht en zijn eigendomsaandeel,
  • datum van de akte, naam en standplaats van de notaris;
  • nauwkeurige aanduiding van de overgedragen woning of het gebouw.

Bij ontstentenis van deze kennisgeving wordt de overdrager van een zakelijk recht, in afwijking van §1, als belastingschuldige beschouwd voor de eerstvolgende belasting die na de overdracht van het zakelijk recht wordt gevestigd.

§4. De belasting wordt gevestigd en ingevorderd door middel van een kohier dat vastgesteld en uitvoerbaar verklaard wordt door het college van burgemeester en schepenen en dit ten laatste op 30 juni van het jaar volgend op het jaar waarvoor de belasting verschuldigd is. De administratieve geldboete zal afzonderlijk op het kohier en op het aanslagbiljet vermeld worden.

§5. De belasting moet betaald worden binnen de twee maanden na verzending van het aanslagbiljet.

Voorwaarden

Leegstandsregister en leegstandsindicatie:

§1. Woonwijzer Midden-Brabant houdt een leegstandsregister bij. Het leegstandsregister bestaat uit twee afzonderlijke lijsten:

  1. een lijst “leegstaande gebouwen”
  2. een lijst “leegstaande woningen”.

Een woning die geïnventariseerd is als ongeschikt en/of onbewoonbaar, wordt niet opgenomen in het leegstandsregister.

§2. De leegstand wordt beoordeeld op basis van één of meerdere objectieve indicaties zoals vermeld in volgende lijst:

  1. Het ontbreken van een inschrijving in het bevolkingsregister op het adres van de woning of van een aangifte als tweede verblijf;
  2. De materiële en/of fysische onmogelijkheid om het pand te betreden, bijvoorbeeld door een geblokkeerde of verzegelde toegang;
  3. Het meer dan 2 jaar aanbieden van het pand als “te huur” of “te koop”;
  4. Het ontbreken van aansluitingen op nutsvoorzieningen;
  5. Een dermate laag verbruik van de nutsvoorzieningen dat een gebruik overeenkomstig de functie van een pand kan worden uitgesloten;
  6. De vermindering van het kadastraal inkomen overeenkomstig artikel 15 van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992;
  7. Verwaarlozing van het pand door ernstig vervuild glas- en/of buitenschrijnwerk, niet wind- / waterdicht zijn van het pand.
  8. Het pand is helemaal/gedeeltelijk niet bemeubeld.
  9. Een normaal gebruik van het pand overeenkomstig zijn functie lijkt onmogelijk vermits het pand (groten)deels vernield is.
  10. Het gebouw/woning wordt niet gebruikt conform de vergunde functie.
  11. Het pand vertoont één of meer van de volgende uitwendige tekenen van leegstand: een uitpuilende, dichtgeplakte of geen brievenbus; geblindeerde raamopeningen, langdurig neergelaten rolluiken; langdurige niet of slecht onderhouden omgeving of tuin.
  12. Getuigenissen.
  13. Andere indicaties die ter plaatse kunnen worden vastgesteld zoals opgesomd in het verslag dat bij de akte wordt toegevoegd.

Ondanks inschrijving in het bevolkingsregister op het adres van de woning, kan leegstand worden vastgesteld aan de hand van andere indicaties hierboven beschreven. Als uit de feitelijke indicaties niet onmiddellijk kan worden vastgesteld dat de leegstand al minimaal twaalf opeenvolgende maanden aanhoudt, voert Woonwijzer Midden-Brabant een tweede controle uit.

 

 

Hoe gaan we te werk?

Wijze van inventarisatie

§1. Conform art 2.2.6, §1, tweede lid, van het Grond- en Pandendecreet draagt de gemeente de opmaak, de opbouw, het beheer en de actualisering van het leegstandsregister over aan Woonwijzer Midden-Brabant. Woonwijzer Midden-Brabant fungeert als intergemeentelijke administratieve eenheid. Het beslissingsorgaan van Woonwijzer Midden-Brabant duidt de personeelsleden aan die onderzoeks-, controle– en vaststellingsbevoegdheden hebben. De intergemeentelijke administratieve eenheid voert alle taken uit voor de opmaak, de opbouw, het beheer en de actualisering van het leegstandsregister.

§2. Een leegstaand gebouw of een leegstaande woning wordt opgenomen in het leegstandsregister aan de hand van een genummerde administratieve akte, waarbij één of meerdere foto’s en een beschrijvend verslag, met vermelding van de indicaties die de leegstand staven, gevoegd worden. De datum van de administratieve akte geldt als de datum van de vaststelling van de leegstand en geldt als opnamedatum. De zakelijk gerechtigde (en zijn eventuele bewindvoerder) wordt per beveiligde zending in kennis gesteld van deze vaststelling.

Kostprijs

§1. Voor de aanslagjaren 2017 tot en met 2019 wordt een jaarlijkse belasting geheven op de woningen en gebouwen die gedurende minstens 12 opeenvolgende maanden zijn opgenomen in het gemeentelijk leegstandsregister.

§2. De belasting voor een leegstaande woning of een leegstaand gebouw is voor het eerst verschuldigd vanaf het ogenblik dat die woning of dat gebouw gedurende twaalf opeenvolgende maanden is opgenomen in het gemeentelijk leegstandsregister. Zolang het leegstaand gebouw of de leegstaande woning niet uit het leegstandsregister is geschrapt, is de belasting van het aanslagjaar verschuldigd op het ogenblik dat een nieuwe termijn van 12 maanden verstrijkt.

§3. Panden die voor 01.01.2010 opgenomen waren in de gewestelijke leegstandsinventaris behouden hun anciënniteit en zullen aan een verhoogd tarief belast worden.

§4. De belasting van een gebouw of een woning die voor een eerste termijn van 12 opeenvolgende maanden in het leegstandsregister staat, bedraagt:

a) 1.500,00 euro voor een leegstaand gebouw of ééngezinswoning

b) 500,00 euro voor individuele kamer of studentenkamer zoals gedefinieerd in het kamerdecreet

c) 1000,00 euro voor elke andere woning dan vermeld onder a) en b)

§5. Indien het gebouw of de woning een tweede opeenvolgende termijn van 12 maanden op de inventaris staat bedraagt de belasting:

a) 1.700,00 euro voor een leegstaand gebouw of ééngezinswoning

b) 700,00 euro voor individuele kamer of studentenkamer zoals gedefinieerd in het kamerdecreet

c) 1.200,00 euro voor elke andere woning dan vermeld onder a) en b)

§6. Indien het gebouw of de woning een derde opeenvolgende termijn van 12 maanden op de inventaris staat bedraagt de belasting:

a) 1.900,00 euro voor een leegstaand gebouw of ééngezinswoning

b) 900,00 euro voor individuele kamer of studentenkamer zoals gedefinieerd in het kamerdecreet

c) 1.400,00 euro voor elke andere woning dan vermeld onder a) en b)

Hierna worden bij elke volgende opeenvolgende termijn van twaalf maanden dat het gebouw of de woning op de inventaris staat de bedragen van de derde termijn gehanteerd.

Afhandeling

Schrapping uit het leegstandsregister

Een gebouw wordt uit het leegstandsregister geschrapt, eens een zakelijk gerechtigde bewijst dat meer dan de helft van de totale vloeroppervlakte overeenkomstig de functie, aangewend wordt gedurende een termijn van ten minste zes opeenvolgende maanden.

Een woning wordt uit het leegstandsregister geschrapt, eens een zakelijk gerechtigde bewijst dat deze woning gedurende een termijn van ten minste 6 opeenvolgende maanden aangewend wordt in overeenstemming met de functie.

Woonwijzer Midden-Brabant vermeldt als datum van schrapping de eerste dag van de aanwending overeenkomstig de functie.

Indien een woning of gebouw gesloopt werd, wordt deze uit het leegstandsregister geschrapt. De zakelijk gerechtigde levert hiervoor een bewijs van stedenbouwkundige vergunning indien van toepassing en elk ander bewijs van sloop, bijvoorbeeld foto’s.

De zakelijk gerechtigde dient een gemotiveerd verzoek tot schrapping te richten aan Woonwijzer Midden-Brabant. Woonwijzer Midden-Brabant neemt binnen de twee maanden na ontvangst van het verzoek een beslissing. Woonwijzer Midden-Brabant brengt de verzoeker per aangetekend schrijven op de hoogte van haar beslissing.

Maak een afspraak met Woonwijzer, woningkwaliteit om een schrapping aan te vragen of te bespreken. Bel naar +32 496 53 50 02 of mail naar david.oyen@igo.be

Uitzonderingen

Artikel 6 - Vrijstellingen

§1. Persoonsgebonden vrijstellingen. Van de leegstandsheffing zijn vrijgesteld:

1° de belastingplichtige die volle eigenaar is van één enkele woning, met name de leegstaande woning, bij uitsluiting van enige andere woning, met dien verstande dat deze vrijstelling slechts geldt gedurende 1 aanslagjaar dat volgt op het jaar van opname in het leegstandsregister;

2° de belastingplichtige die in een erkende ouderenvoorziening verblijft. Het bewijs wordt geleverd door de erkende ouderenvoorziening waar de belastingplichtige verblijft, met dien verstande dat deze vrijstelling geldt voor 2 jaar volgend op datum van opname in de erkende ouderenvoorziening. Deze vrijstelling kan niet worden verlengd.

3° de belastingplichtige die voor een langdurig verblijf (minimum 1 jaar) werd opgenomen in een psychiatrische instelling. Het bewijs van het langdurige verblijf wordt geleverd door de instelling waar de belastingplichtige verblijft, met dien verstande dat deze vrijstelling geldt voor 2 jaar volgend op datum van opname in de psychiatrische instelling. Deze vrijstelling kan niet worden verlengd.

4° de belastingplichtige die sinds minder dan één jaar zakelijk gerechtigde is van het gebouw of de woning, met dien verstande dat deze vrijstelling slechts geldt t.e.m. het heffingsjaar volgend op het verkrijgen van het zakelijk recht.

De vrijstelling van heffing heeft geen impact op de opname van het gebouw of de woning in het leegstandsregister: de anciënniteit van opname in het leegstandsregister blijft doorlopen tijdens de periode van vrijstelling; wat betekent dat wanneer de reden tot vrijstelling weg valt, de heffing zal berekend worden op basis van de begindatum van opname in het leegstandsregister.

§ 2. Object gebonden vrijstellingen.

Een vrijstelling wordt verleend indien:

  1. het gebouw of de woning gelegen is binnen de grenzen van een door de bevoegde overheid goedgekeurd onteigeningsplan;
  2. het gebouw of de woning geen voorwerp meer kan uitmaken van een stedenbouwkundige vergunning omdat een voorlopig of definitief onteigeningsplan is vastgesteld;
  3. het gebouw of de woning vernield of beschadigd werd ten gevolge van een ramp, met dien verstande dat deze vrijstelling slechts geldt gedurende een periode van 3 jaar volgend op de datum van de vernieling of beschadiging;
  4. er voor het gebouw of de woning een dossier voor een restauratiepremie voor een beschermd monument is ingediend. Deze vrijstelling geldt vanaf het aanslagjaar waarin het dossier wordt ingediend tot en met het aanslagjaar waarin het dossier wordt beëindigd.
  5. de eigenaars die voor de woning of het gebouw een stedenbouwkundige vergunning aangevraagd hebben in overeenstemming met de stedenbouwkundige voorschriften en brandveiligheids-voorschriften en 4 maanden na het indienen, onafhankelijk van hun wil, geen definitieve bouwvergunning hebben gekregen. Per gebouw of woning kan er slechts eenmalig beroep worden gedaan op deze vrijstelling, hetzij in het jaar dat de aanvraag is ingediend, hetzij in het jaar volgend op het kalenderjaar dat de aanvraag ingediend werd.
  6. het gebouw of de woning gerenoveerd wordt blijkens een niet vervallen stedenbouwkundige vergunning, met dien verstande dat deze vrijstelling slechts geldt gedurende een termijn van 3 jaar volgend op het uitvoerbaar worden van de stedenbouwkundige vergunning. Een verlenging met 1 jaar is slechts één maal mogelijk. Er kan maar eenmalig beroep gedaan worden op deze vrijstelling door eenzelfde eigenaar voor eenzelfde woning of gebouw. De aanvrager geeft toelating om het pand en de geplande en uitgevoerde werken te controleren;
  7. er in het gebouw of de woning door de eigenaars niet vergunningsplichtige werken worden uitgevoerd die van die aard zijn dat de woning of het gebouw tijdens de werken niet in gebruik kan genomen worden. De eigenaars dienen een gedetailleerd renovatiedossier voor te leggen waaruit blijkt dat zij tijdens de belastbare periode werken hebben uitgevoerd om de belastbaarheid te beëindigen.
    1. Het gedetailleerd renovatiedossier dient de volgende stukken te bevatten:
      1. Een plan of schets en enkele foto's van de bestaande toestand van het te renoveren gedeelte.
      2. Een plan of schets van de toestand na renovatie als deze verschilt van 1.
      3. Een volledige opsomming en korte beschrijving van alle werken.
      4. De aanvangsdatum en uitvoeringstermijn van de werkzaamheden.
      5. Een raming van de kosten, vergezeld van offertes en/of facturen van reeds uitgevoerde werken en/of aangekochte materialen. De facturen moeten betrekking hebben op de werken die uitgevoerd zijn tijdens de belastbare periode.
      6. Een gedetailleerd tijdschema dat aangeeft wanneer de werken worden uitgevoerd. De aanvrager geeft toelating om het pand en de geplande en uitgevoerde werken te controleren. De bevoegde overheid kan de aanvraag weigeren wanneer de bedoelde werken en investeringen onvoldoende zijn om 1 jaar te duren en/of wanneer de woning na de werken nog niet zou voldoen aan de normen van de Vlaamse Wooncode. De vrijstelling geldt voor het aanslagjaar van het indienen van het renovatiedossier en is tweemaal aansluitend verlengbaar voor telkens 1 jaar. De aanvraag voor een eerste en tweede verlenging dient te gebeuren voor het verstrijken van de lopende vrijstelling.
    2. De aanvrager voegt bij de verlengingsaanvraag:
      1. Eén of meerdere facturen van maximum 1 jaar oud voor een bedrag van minstens 2.500,00 euro inclusief BTW die betrekking heeft of hebben op de uitgevoerde renovatiewerken.
      2. In geval van punt 5 van bovenstaand paragraaf niet meer realiseerbaar is: een verantwoording waaruit blijkt dat de werken niet konden worden afgerond en een aangepast tijdsschema.
    3. Het renovatiedossier wordt ingediend bij de gemeente Herent afdeling Omgeving dienst Wonen. De belastingplichtigen worden er schriftelijk van verwittigd of het renovatieschema volledig is bevonden en de vrijstelling toegekend wordt. Er kan maar eenmalig beroep gedaan worden op deze vrijstelling door eenzelfde eigenaar voor eenzelfde woning of gebouw.
  8. Het een gebouw of woning betreft waarvoor de eigenaars in de loop van het aanslagjaar een contract van huurcompensatie afsloten met een erkend sociaal verhuurkantoor;
  9. het een gebouw of een woning betreft die deel uitmaakt van een door de gemeente, het OCMW of een sociale woonorganisatie verkregen sociaal beheersrecht, overeenkomstig artikel 90 van de Vlaamse Wooncode en waarvoor de renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerkzaamheden gestart zijn.
  10. het een gebouw of een woning betreft die het voorwerp uitmaakt van een overeenkomst met de gemeente, het Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn of een sociale woonorganisatie, uitgezonderd een huurdersorganisatie, met het oog op renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerkzaamheden in de zin van artikel 18, §2, van de Vlaamse Wooncode en waarvoor de renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerkzaamheden gestart zijn.

§3. De vrijstelling van heffing heeft geen impact op de opname van het gebouw of de woning in het leegstandsregister. De anciënniteit van opname in het leegstandsregister blijft doorlopen tijdens de periode van vrijstelling. Dit betekent dat wanneer de reden tot vrijstelling weg valt, de heffing zal berekend worden op basis van de begindatum van opname in het leegstandsregister.

§4. Indien er meerdere houders van een zakelijk recht zijn op een woning of gebouw en er aan één van de eigenaars een vrijstelling wordt toegekend op basis van een object gebonden vrijstelling, geldt de vrijstelling voor alle houders van het zakelijk recht, zelfs al hebben de andere geen aanvraag tot vrijstelling ingediend.

§5. Alle eerder door Wonen Vlaanderen toegestane vrijstellingen en schorsingen vervallen. De zakelijk gerechtigde kan een nieuwe vrijstelling aanvragen in het kader van dit reglement.

§6. Uitsluitend de vrijstellingen die in dit reglement zijn opgesomd, worden toegepast.

§7. De aanvraag tot vrijstelling van heffing wordt, vergezeld van de nodige bewijsstukken gericht aan het college van burgemeester en schepenen vóór het verstrijken van de eerste termijn van 12 maanden of een volgende termijn van twaalf maanden na datum van opname in het leegstandsregister. Eens de verjaardag van de inventarisatiedatum is verlopen, kan de gemeente overgaan tot het invorderen van de heffing.

Maak een afspraak met Woonwijzer, woningkwaliteit om een vrijstelling aan te vragen of te bespreken. Bel naar +32 496 53 50 02 of mail naar david.oyen@igo.be.

Meer info

Het reglement werd goedgekeurd op de gemeenteraad van 10 januari 2017 en is gepubliceerd op 17 januari 2017.